2022商业地产资管表现：凯德龙湖实现资管超越，珠海万达商管蝉联首位

焦点财经讯 过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。与此同时，观点指数继续寻找年度引领行业高质发展的主体，树立商业发展新格局，相关研究成果汇聚成“表现力指数·2022年度商业地产表现”。

以下为“2022年度商业地产商资产管理表现”研究成果及分析：

凯德龙湖实现资管超越，恒隆继续展示强抗风险实力

2022年上半年，我国整体内需不足，消费市场疲惫，但在各种消费刺激举措下，5、6月份有所回暖。在商业地产整体环境面临压力的情况下，仍有一批商业地产商通过优秀的资产管理能力，实现了超越。

在2022年度商业地产商资产管理表现研究成果中，凯德集团、龙湖集团、恒隆地产表现突出。

对于凯德来说，每年都会预留资金用于资产的改造升级，优化空间的利用价值，同时调整品牌和业态组合，为消费者带来更好的体验。凯德每年做预算时，会考虑分析目前项目中的品牌三年后客户是否还需要，项目的动线是否可以优化，是否需要调整改造。

以投入运营16年的凯德MALL·望京为例，这是凯德进入北京市场的首个项目，去年9月，项目将场内原有的百货业态场地收回进行改造，升级为购物中心二期，加上一期的品牌调整，共引入70多家品牌，于10月1日开业，出租率达100%。

从资管的角度来看，通过资产升级改造提升物业价值，不断对项目进行翻新，最老的项目同时也可以是最新的项目。

为了应对疫情，凯德启动了凯德星"超级会员"计划，通过专属身份、增值权益等举措与核心客群加强粘性。几个月来已积累超级会员15万，其消费活跃度达到70%，贡献了会员消费总额的30%以上。这是凯德利用数字化手段进行项目资产管理的一个成功案例。

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紧随其后的龙湖，今年上半年的物业投资业务租金收入为58.6亿元，同比增长22.6%。收入的大幅度增长，主要源自于其优秀的资产管理能力。

其中就包括资金实力与开业速度。至今年中期，龙湖已经开业运营了65座商场，在手近130座，每年将会保持10座左右的开业速度。长租公寓在手16万间，已经开业超11万间。这也得益于龙湖丰富的开发建设经验和能力。

但速度并不是龙湖唯一的优势，其在商场前期的规划设计、空间的排布，到后期品牌的招商、营销推广等多个方面都力求做到极致，这也形成了独有的优势和护城河。在此基础上，龙湖也得以对外进行输出，赚取轻资产运营的利润。在住宅行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到重要的稳压器作用。

恒隆地产的资产管理能力依旧可圈可点，特别是不定期地对旗下项目进行资产优化。其中，无锡恒隆广场、上海港汇恒隆广场、大连恒隆广场均已完成了资产优化。上海恒隆广场，则通过动线优化、内部装饰升级、品牌档次提升、引入线上营销带货的模式，全方位提升商场的购物体验，使得商场营业额和租金收入都得到进一步提升。

目前，济南恒隆广场也正处于资产优化改造升级的计划中。上半年，济南恒隆广场商场录得1%的温和升幅。于2021年6月开始的资产优化计划进度良好，首阶段有望于2022年第四季度重开。于2024年完成资产优化计划后，济南恒隆广场有望跻身高端购物商场之列。

与此同时，其资金管理能力亦较为突出，低杠杆水平助力其在消费景气下滑，去杠杆的大周期中有较强的抗风险能力。

以下为“2022年度商业地产管理企业表现”研究成果及分析：

珠海万达商管蝉联首位，华润万象生活双管齐下

2022年度商业地产管理企业表现，从营运、管理、创新、品牌指标等多维度进行综合性研究，寻找过去一年展现出优秀商管能力，表现突出的商业地产管理企业。

上半年，各地疫情的反复给商业地产发展带来了一定影响。市场依然面临诸多不确定因素，在此环境下，商业地产管理企业承压，但市场上依然涌现出了一批表现优异的企业。

研究成果名单中，既有专注于运营购物中心的企业，也不乏多元业态运营的企业出现，均展现出了优秀的商业管理能力。

蝉联首位的珠海万达商管，今年继续开疆拓土，在项目获取和开业上有不俗的表现。截至2022上半年，其运营管理万达广场425个，商业运营总建筑面积6010万平方米，旗下项目深度覆盖全国经济发达及高人口密度地区，足迹遍布全国超过200个城市，具备全国性布局的规模优势。

数据显示，珠海万达商管在管项目中，来自万达集团的项目285座，在管建筑面积4260.6万平方米，毛利率55.9%；来自独立第三方在管商业广场140座，在管建筑面积1747.6万平方米，毛利率32.6%。相比2021年末，其第三方比例持续增加。

不同于珠海万达商管专注购物中心领域，华润万象生活则在购物中心、写字楼业态运营上有明显优势。截至上半年，其在管购物中心在营项目74个，总面积为790万平方米，布局于68个城市。

凭借出色商管能力及品牌号召力，华润万象生活上半年还新获取7个购物中心项目，新增商业面积62万平方米。此外在管购物中心项目上半年的营业额达到597亿元，同比增长6.6%，业绩表现优异。

而写字楼业务也不逊色，为24个项目、总面积160万平方米的写字楼物业提供商业运营服务，为128个项目、总面积870万平方米写字楼物业提供物业管理服务，是国内少数在购物中心及写字楼领域，均具备较强商管能力的企业。

恒太商业同样是商管领域的有利竞争者，其有近30年的运营经验，主要围绕土地规划、项目定位、商业设计、项目筹备、持续运营和资产保值增值提供专业服务，为商业地产提供全产业链系统解决方案。

其目前在全国范围内有超过50个商业综合体项目，运营商业面积超400万平方米。扩张速度上，目前正以每年20个项目的速度扩张，未来发展值得期待。